Reparación de techos y goteras en Paterson, Passaic y Clifton, NJ

N.J.S.A. 56:8-151 exige contrato escrito y firmado por todas las partes para todo contrato de mejoras del hogar que supere el umbral que fija la ley, y ese umbral es lo bastante bajo como para que casi cualquier reparación o reemplazo de techo quede por encima. No confunda dos reglas distintas: ese umbral pertenece al requisito de contrato escrito, mientras que el registro de contratista no tiene ningún umbral (N.J.S.A. 56:8-138). Y no basta con que exista el papel: la ley dice qué tiene que contener, en lenguaje claro y legible.

El contrato debe incluir la razón social del contratista, su dirección comercial y su número de registro. Debe incluir una copia del certificado de seguro de responsabilidad civil comercial y el teléfono de la compañía de seguros que lo emitió, para que usted pueda llamar y confirmarlo por su cuenta. Y debe indicar el precio total, incluidos los cargos por financiamiento si los hay.

El reglamento N.J.A.C. 13:45A-16.2(a)12 agrega el resto: descripción detallada del trabajo, los productos y materiales con nombre, marca, tamaño, capacidad, modelo y año del modelo, las fechas en que empieza y termina la obra, y por escrito cualquier garantía que le hayan ofrecido de palabra.

Usted tiene tres días hábiles para cancelar, por cualquier motivo, contados desde que recibe su copia del contrato. La cancelación se hace por escrito y se envía por correo certificado con acuse de recibo o se entrega en mano. Le deben devolver todo su dinero dentro de los 30 días siguientes a que el contratista reciba el aviso de cancelación, y cualquier crédito o préstamo gestionado a través del contratista queda cancelado sin penalidad. El contrato debe traer ese aviso impreso en negrita.

Tres reglas más que lo protegen en la obra. Nadie puede pedirle que firme un certificado de terminación ni que haga el pago final antes de que el trabajo esté realmente terminado según el contrato. El contratista no debe comenzar hasta que se hayan emitido los permisos que correspondan. Y los certificados de inspección se le entregan a usted cuando la obra termina y antes de que venza el pago final.

Y sobre el depósito: Nueva Jersey no fija un tope por ley, pero la División de Asuntos del Consumidor incluye entre sus señales de alerta que le pidan más de un tercio del total antes de empezar. En resumen: si le piden todo el pago por adelantado, en efectivo y sin contrato, eso no es un descuento. Es usted quien está corriendo con todo el riesgo.

N.J.A.C. 5:23-2.7(c) enumera los trabajos que el código considera mantenimiento ordinario, y para esos ningún municipio puede exigirle permiso. El inciso de techos es el (c)1x, y dice textualmente que es mantenimiento ordinario reparar o reemplazar la cubierta existente del techo en casas de una y dos familias que no estén pegadas a otra (detached en inglés).

La palabra que decide todo es «separada» (detached en inglés): una casa que no comparte pared con la de al lado. Y fíjese en el contraste, porque está en el texto mismo de la regla: el inciso siguiente, el de siding, es el (c)1xi y dice viviendas de una y dos familias sin la palabra «separadas». O sea, la exención para techos es más estrecha que la de siding. A una casa de dos familias pegada a la vecina en Paterson se le puede cambiar el siding sin permiso, pero no se le puede cambiar el techo sin permiso. Compárelo usted mismo: son dos incisos seguidos, uno debajo del otro.

Entonces: casa pegada o en hilera, edificio de tres o más unidades, o edificio de apartamentos, sí lleva permiso. Y la exención cubre solamente la cubierta. Si al levantar el techo viejo aparecen vigas dañadas y hay que cortarlas o reemplazarlas, eso ya toca estructura y sale del mantenimiento ordinario: el propio 5:23-2.7(b) excluye el retiro o corte de cualquier viga estructural o soporte de carga y cualquier trabajo que afecte la seguridad estructural o contra incendios. Con el entablado (deck) podrido, el alcance decide, y eso lo confirmamos con el funcionario de construcción de su municipio antes de seguir.

Hay un problema más que sí afecta a esta zona y que nadie explica. En Paterson, el tipo de vivienda más común es la de dos familias, y muchas de ellas eran casas de una familia que se convirtieron. El Plan Maestro de la ciudad (marzo de 2014, elemento de vivienda) reconoce que hubo conversiones a tres y cuatro unidades sin permiso, y que por eso el número real de unidades creció mucho más de lo que se autorizó. ¿Y esto en qué le afecta a usted? En que si su casa hoy funciona como de tres familias, el techo no está exento aunque en los papeles del municipio todavía aparezca como de dos. Esa diferencia es un riesgo real para el dueño, y preferimos decírselo antes de empezar y no después.

Nosotros no le vamos a decir la frase fácil de que en Nueva Jersey los techos no necesitan permiso. Es falsa para una parte grande de las casas de Paterson y Passaic. Lo que hacemos es mirar su casa, confirmar con su municipio y decirle qué le toca a usted. Lo mismo aplica en el resto del condado de Passaic y en el condado de Bergen, donde cada pueblo maneja su propia oficina de construcción y sus propios tiempos.

Buena parte del trabajo en Paterson y Passaic no es en casas sencillas con techo a dos aguas. Es en casas de dos o tres familias con la parte de atrás casi plana, o en azoteas completas sobre edificios pequeños. Ahí el problema cambia por completo.

Las tejas de asfalto no funcionan por debajo de cierta pendiente, por muy bien instaladas que estén. Si su adición trasera tiene shingles y gotea cada vez que llueve fuerte, es muy posible que ese material no sea el indicado para esa pendiente. En techos de poca pendiente y planos lo que corresponde es una membrana, y los puntos críticos son otros: los parapetos y su remate, los desagües internos y sus bajantes y el agua que se queda estancada después de la lluvia y va abriendo las uniones.

También cambia la logística. Si hay inquilinos, hay que coordinar horarios, avisar con tiempo, proteger las entradas y los carros estacionados y dejar el patio limpio el mismo día. En un edificio ocupado eso no es un detalle de cortesía: es la diferencia entre un trabajo que sale bien y una semana de problemas con sus inquilinos.

Llame o mande un mensaje de texto al (201) 275-9185. Atendemos emergencias las 24 horas, todos los días; si le está entrando agua ahora mismo, lo primero es cubrir y detener el daño, y después se ve la reparación con luz de día. Así manejamos las emergencias de techo a cualquier hora.

Salimos desde Garfield, así que llegamos rápido a Paterson, Passaic, Clifton y los pueblos de alrededor. Estamos asegurados, y el certificado de seguro va con el contrato, con el teléfono de la aseguradora para que usted lo confirme por su cuenta y no dependa de un papel que nosotros le imprimamos.

Aquí hay algo que conviene decir claro, porque otras páginas de este mismo sitio publican números. En nuestra calculadora de costos de techo publicamos rangos de mercado por condado, y le decimos para qué sirven y para qué no: un rango le da una idea de por dónde va la cosa y le sirve para revisar si un presupuesto que le dieron es razonable. Un rango no es su precio. Un techo se cotiza en el techo, porque el costo depende del tamaño y la pendiente, de cuántas capas viejas hay que arrancar, del estado del entablado, de cuántas chimeneas, tragaluces y valles tiene, del acceso para el camión y el contenedor y de si su casa necesita permiso. También explicamos con más detalle qué mueve el costo de reemplazar un techo en Nueva Jersey. Lo que sí es inventado es un número exacto por teléfono, sin que nadie haya visto el techo, y ese después se lo suben.

Lo que sí le damos es un presupuesto por escrito y desglosado, con los materiales identificados, las fechas y lo que está y no está incluido. Sin presión para firmar el mismo día. Léalo con calma, compárelo y verifíquenos en el portal del Estado antes de decidir.